Создание ЗПИФ, Привлечение инвестиций

  • Паевой инвестиционный фонд (далее Фонд)

    — это имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом и состоящий из имущества, переданного в доверительное управление. Присоединение к договору доверительного управления Фондом осуществляется путем приобретения инвестиционных паев Фонда, выдаваемых управляющей компанией, которая осуществляет доверительное управление Фондом (по сути взамен переданному, Управляющая компания выдает ценные бумаги – паи).

  • Пайщик

    (собственник Фонда) вправе распоряжаться паями Фонда и получаемым доходом независимо от других. Целостность объекта недвижимости при этом не нарушается. Инвестиционные паи Фонда могут являться предметом залога, следовательно, паи выступают предметом привлечения дополнительного капитала.

  • Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ)

    - это один из четырех типов ПИФов, которые в соответствии с Федеральным законом "Об инвестиционных фондах" могут создаваться в Российской Федерации.

  • 1

    в общем случае пайщики имеют право требовать погашения принадлежащих им паев лишь по окончании срока функционирования фонда (законом определены лишь исключительные случаи погашения инвестиционных паев Фонда управляющей компанией);

  • 2

    наличие особого органа управления – общего собрания владельцев инвестиционных паев, принимающего решения по отдельным вопросам деятельности фонда;

  • 3

    возможность получения дохода владельцем инвестиционного пая от доверительного управления имуществом, составляющим закрытый ПИФ;

  • 4

    возможность оплаты инвестиционных паев не денежными средствами.

  • 5

    особый порядок составления и предоставления профессиональной отчетности.

  • 6

    особый порядок раскрытия информации о деятельности фонда и т.д.

ПРЕИМУЩЕСТВА ЗПИФ:

  • 1

    Учет имущества - имущество Фонда учитывается Управляющей Компанией на отдельном балансе и по нему ведется самостоятельный учет;

  • 2

    Долги - фонд не отвечает своим имуществом по долгам Управляющей Компании и пайщиков;

  • 3

    Возможные рейдерские атаки - защита своей собственности от притязаний третьих лиц, включая рейдерские атаки;

  • 4

    Судебные иски - имущество, переданное в состав ЗПИФ, не подлежит взысканию по судебным искам к собственникам ПИФа или к Управляющей Компании. Согласно п. 3 ст. 15 Закона об инвестиционных фондах обращение взыскания по долгам владельцев инвестиционных паев, в том числе при их несостоятельности (банкротстве), на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, не допускается.

  • 1

    данные по владельцу- информация о владельцах паев не раскрывается и доступна ограниченному кругу лиц;

  • 2

    смена владельцев- смена владельцев Фонда (а, следовательно, владельцев имущества в Фонде) происходит за день.

  • 1

    владение имуществом- участие в ЗПИФ, с юридической точки зрения, сопоставимо с непосредственным владением объектами недвижимости/иными активами.

  • 2

    единый пул- объединение разрозненных и разнородных активов в единый имущественный пул. Способ секьюритизации различных активов;

  • 3

    единый центр финансирования- возможность одновременного финансирования нескольких различных проектов из единого центра.

  • 1

    двойной контроль- функции управления, учета и хранения активов фонда разделены между Управляющей Компанией и Специализированным депозитарием. Параллельный учет операций Управляющей компанией и специализированным депозитарием;

  • 2

    контроль госорганами- деятельность Управляющей Компании и Специализированного депозитария Фонда осуществляется на основании лицензий. Контроль над деятельностью Управляющей Компании осуществляется: Внутренним контролером УК, Специализированным депозитарием, Аудитором, Центральным Банком РФ;

  • 3

    инвестиционный комитет- инвестиционный комитет (только в Фонде для квалифицированных инвесторов) - согласование сделок с пайщиками Фонда;

  • 4

    частичный выход- через реализацию паев (по договорам купли продажи/дарения и т.д.) Реализация паев не приводит к реализации активов в Фонде, а значит нет необходимости быстрой реализации активов в Фонде с потерей стоимости;

  • 5

    доход от Фонда –в правилах доверительного управления Фонда есть возможность прописать выплату промежуточного дохода (ежемесячная, ежеквартальная и т.д.);

  • 6

    реинвестирование- возможность, завершив один проект, не выводя деньги из Фонда, ввести в Фонд новый объект.

  • 1

    налог на прибыль- все операции внутри фонда не облагаются налогом на прибыль (пайщик уплачивает налог с дохода при погашении или продаже инвестиционных паев, а также при получении промежуточного дохода);

  • 2

    Переоценка- прирост стоимости имущества внутри фонда не облагается налогом на прибыль;

  • 3

    НДС- внесение имущества в Фонд при формировании фонда не облагается НДС, за исключением операций, подлежащих обязательному налогооблажению согласно НК РФ;

  • 4

    Трансформация актива в ценную бумагу- при формировании Фонда имуществом, актив списывается с баланса учредителя, а взамен выдается пай – ценная бумага. Начисление налога на имущество на переданный актив прекращается (но имеется в Фонде). Ценная бумага встает на баланс пайщика по балансовой стоимости переданного имущества;

  • 5

    Налоговый агент. Управляющая компания является налоговым агентом по исчислению, удержанию у налогоплательщика физического лица и перечислению в бюджет НДФЛ.

ИМУЩЕСТВО, ПЕРЕДАВАЕМОЕ ПРИ ФОРМИРОВАНИИ ЗПИФ.

В доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондом могут быть переданы денежные средства, а также иное имущество, предусмотренное инвестиционной декларацией, содержащейся в правилах доверительного управления соответствующим фондом.

ИНФРАСТРУКТУРА ЗПИФ НЕДВИЖИМОСТИ.

Управляющая компания - профессиональная компания с лицензией на управление паевыми инвестиционными фондами. Ведет учет, предоставляет отчетность в Банк России, проводит платежи, оказывает юридическую поддержку организации бизнеса через Фонд. Деятельность Управляющей компании контролируется Банком России.

Специализированный депозитарий - профессиональная компания с лицензией на деятельность специализированного депозитария паевых инвестиционных фондов. Контролирует деятельность Управляющей компании на исполнение действующего законодательства о паевых инвестиционных фондах, выдает согласия на совершение операций с имуществом паевого инвестиционного фонда. Деятельность Специализированного депозитария контролируется Банком России.

Регистратор - профессиональная компания с лицензией на деятельность по ведению реестра акционеров. Ведение реестра владельцев инвестиционных паев может осуществляться на основании лицензии на деятельность специализированного депозитария паевых инвестиционных фондов. Осуществляет операции по зачислению паев, списанию паев, залогу паев, передаче паев и пр. Деятельность Регистратора контролируется Банком России.

Аудитор - аудиторская организация, входящая в саморегулируемую организацию аудиторов. Проводит обязательный ежегодный аудит паевого инвестиционного фонда.

Оценщик - оценочная компания, индивидуальный предприниматель. Обязательным условием является вступление в саморегулируемую организацию оценщиков всех оценщиков, осуществляющих оценку имущества паевого инвестиционного фонда. Оценка производится не менее чем раз в полгода.